Наступивший год для рынка ипотечного кредитования готовит ряд изменений. Ипотека становится более «справедливой» и прозрачной: банки учитывают возможности заемщиков, государство помогает льготными программами, а ставки рассчитываются по новым правилам. Главное — планировать платежи заранее и иметь хотя бы небольшой первоначальный взнос.

Fingramota.kz ознакомит вас c изменениями по ставкам ипотечных кредитов, новых правилах защиты заемщиков, важности размера первоначального взноса и других значимых нюансах.

Переход к новому потолку ГЭСВ

Когда мы оформляем кредит или открываем депозит в банке, одним из ключевых показателей на который стоит обратить внимание является размер годовой эффективной ставки вознаграждения, иначе ГЭСВ. Это важный для потребителя инструмент, позволяющий понять, сколько он реально заплатит за заем или сколько заработает по депозиту с учетом всех комиссий, сборов, страховых платежей и иных обязательных расходов, связанных с обслуживанием продукта.

Ограничение ГЭСВ напрямую влияет на то, какие ставки по ипотеке банки могут устанавливать населению. Агентство по регулированию и развитию финансового рынка совместно с Национальным банком планировали снизить предельную ГЭСВ по ипотеке с 25% до 20%. Этот лимит означает, что ипотека с эффективной ставкой выше 20% будет запрещена по закону.

Изначально снижение должно было вступить в середине 2025 года, но ввод ограничения по ставке 20% до июля 2026 года.

Такая отсрочка связана с тем, что при существующей базовой ставке 18%, банки не могут выдавать кредиты под 20%, поскольку маржа слишком мала для покрытия рисков и издержек. Для устойчивости банков разница между базовой ставкой и ипотечной должна быть как минимум 4-6 пунктов.

Сохранение действующего уровня предельной ГЭСВ до июля 2026 года позволит сохранить баланс между доступностью ипотечных кредитов для граждан и устойчивостью банковского сектора.

Новая система расчета ставок и риск-ориентация

 С размером ГЭСВ мы разобрались, теперь давайте перейдем к новой методике ее расчета, которая будет учитывать такие факторы:

• Срок кредита (чем дольше срок - выше риск)
• Размер первоначального взноса (чем больше - тем ниже предел ставки)
• LTV (loan-to-value) - отношение суммы кредита к стоимости жилья

Срок кредита — это период, на который вы берете ипотеку (например, 3,5, 10, 15, 20, 25 лет). Новая методика будет учитывать срок ипотечного кредита: чем он дольше, тем выше ставка. Связано это с рисками для банков: больше вероятность, что в течение долгого времени произойдут изменения экономики или снижение платежеспособности заемщика. Из-за этого банк закладывает более высокую эффективную ставку для длинных кредитов.

Короткий срок кредита - меньше рисков, соответственно ставка может быть ниже, но для заемщика тогда ежемесячный платеж будет выше.

Первоначальный взнос — это сумма, которую вы вносите сразу при покупке жилья до того, как оформляете кредит. Обычно это 10%, 20%, 30% и т.д. от стоимости квартиры.

Чем больше первоначальный взнос, тем меньше сумма выдаваемого кредита и ниже риск для банка.

Например, стоимость квартиры: 20 млн тенге. Вы вносите 20% от стоимости квартиры собственными средствами, это 4 млн тенге. Остаток 16 млн тенге, которого вам не хватает, вы планируете оформить в банке как ипотечный кредит. При таком первоначальном взносе, ставка будет выше, например от 25%. При взносе же 40% от стоимости квартиры, это 8 млн тенге, банк оформит кредит на недостающие 12 млн тенге при ставке, например, 20 %.

Что такое LTV (loan-to-value)? 

LTV (Loan-to-Value) это соотношение суммы кредита к стоимости квартиры. Такой метод планируют применять для определения предельных ставок по ипотеке. Размер ставки будет напрямую зависеть от размера первоначального взноса.

Чем больше вы можете внести сразу, тем более выгодную ставку получите. Это значит, что регулятор может разрешить ставку ниже, потому что банк меньше рискует потерять деньги. И наоборот, маленький взнос = кредит «рисковый» = ставка выше. Это позволяет сделать условия более «персонализированными»: люди с высоким первоначальным взносом смогут получать кредиты под более низкие ставки. Чем больше будет взнос, тем меньше сумма кредита, а значит и долговая нагрузка.

С другой стороны, это мотивация для казахстанцев прививать навык накопления и формировать сбережения. Часть банков уже планируют запустить сберегательные депозиты для накопления первоначального взноса.

Аналогичные методики используются в развитых странах, где ставка рассчитывается не просто «максимум X% для всех», а дифференцируется по качественным характеристикам займа.

Программы государственной поддержки ипотеки

Все государственные программы направлены на повышение доступности жилья — особенно для определенных категорий граждан:

Программа «7-20-25». Эта программа остается одной из ключевых: ставка фиксирована на доступном уровне; условия понятные и прозрачные; льготные механизмы рассчитаны на граждан, не имеющих жилья в собственности, со стабильным доходом от трудовой или предпринимательской деятельности, которые хотят приобрести первичное жилье в новостройках.

В 2025–2026 годах по ней были увеличены лимиты стоимости приобретаемого жилья в Алматы и Астане — с 25 млн тг до 30 млн тг, что расширило круг квартир, которые можно купить в рамках программы.

Новые «Nauryz»-программы. С конца 2025 года началась новая волна льготных ипотек, таких как «Nauryz» и «Nauryz Zhumysker»:

ставка 7 % для социальных категорий;

ставка около 9 % для остальных;

льготные условия по первоначальному взносу;

максимальные суммы ипотек привязаны к региону (выше в Астане и Алматы).

Эти программы направлены не только на снижение стоимости ипотеки, но и на развитие социального жилья через фиксированные цены на дома в рамках государственных контрактов. 

Пошаговая инструкция: как оформить ипотеку в новых условиях

ШАГ 1. Оцените свою реальную платежеспособность.

Прежде чем выбирать программу, важно понять не «сколько дадут», а сколько безопасно платить.

Рекомендации: Ежемесячный платеж по ипотеке - не более 35-40% чистого дохода семьи. Важно учесть:

• действующие кредиты и рассрочки;
• алименты, обязательные платежи;
• переменные доходы (если есть).

 ШАГ 2. Определите размер первоначального взноса.

В новых условиях первоначальный взнос стал главным фактором доступности ипотеки. Как влияет взнос: 20 % и выше - базовый минимум; 30–40 % - существенно повышает шанс одобрения и снижает ставку; 50 % и более — лучшие условия, минимальные риски.

Важно:

ставка и условия все больше зависят от LTV (доля кредита в стоимости жилья);

чем меньше вы берете в долг у банка - тем ниже риск и переплата.

ШАГ 3. Выберите тип ипотеки.

ВАРИАНТ 1. Государственные программы: молодая семья; работник бюджетной сферы; участник социальных программ, либо соответствуете критериям «Nauryz», «7-20-25» и др.

Плюсы:

фиксированная ставка (7–9 %);

защита от роста ставок;

понятные условия.

Минусы:

очередность;

ограничения по стоимости жилья;

требования к категории заёмщика.

Если вы подходите хотя бы под одну госпрограмму — начинайте именно с нее.

ВАРИАНТ 2. Рыночная ипотека (если нет доступа к госпрограммам)

Используется, когда: нет права на льготную ипотеку; есть крупный первоначальный взнос; стабильный и подтверждённый доход.

Важно:

внимательно считать ГЭСВ, а не только номинальную ставку;

учитывать дополнительные расходы (страхование, комиссии).

ШАГ 4. Выберите жилье с учетом ипотечных ограничений.

Жильё должно быть: без обременений; с оформленным правом собственности; соответствовать требованиям банка/программы; цена — реалистичная, не завышенная.

По госпрограммам часто действуют:

лимиты по стоимости;

требования к году постройки;

ограничения на вторичный рынок.

ШАГ 5. Подготовьте документы заранее.

Стандартный пакет:

удостоверение личности;

справка о доходах (6–12 месяцев);

пенсионные отчисления;

сведения о кредитах;

документы на жилье;

подтверждение первоначального взноса.

Важно:

Даже небольшие просрочки в прошлом лучше закрыть заранее — сейчас кредитная история имеет повышенное значение.

ШАГ 6. Внимательно изучите договор (критично важно)

Перед подписанием обязательно проверьте:

ГЭСВ (а не только процент);

условия досрочного погашения;

штрафы и пени;

страхование (обязательно или добровольно);

возможность реструктуризации при трудностях.

У вас есть право: задать вопросы; взять договор домой; отказаться до подписания без штрафов.

ШАГ 7. Планируйте «подушку безопасности»

После оформления ипотеки:

создайте резерв на 3–6 месяцев платежей;

избегайте новых кредитов;

по возможности делайте частичное досрочное погашение — это сильно снижает переплату.

Частые ошибки, которых стоит избегать.

• оформлять ипотеку «на максимальную сумму»;
• игнорировать ГЭСВ;
• оформлять без финансового резерва;
• надеяться на будущий рост доходов;
• подписывать договор, не разобрав условия.